不動産を購入したり、相続したりする際に必ず目にする「登記簿謄本」と「全部事項証明書」。名前が似ているので、一体何が違うのか、迷ってしまう人も多いのではないでしょうか？実は、 登記簿謄本と全部事項証明書の違い は、歴史的な背景と発行形態にあり、現代では実質的に同じような情報を確認できるものなんです。この記事では、この二つの違いを分かりやすく解説し、不動産取引の基本を一緒に学んでいきましょう！
登記簿謄本とは？昔の不動産情報のカタチ
「登記簿謄本」という言葉を聞いたことがあるかもしれません。これは、昔、不動産の所有権や抵当権などの権利関係を記録していた「登記簿」という書類をコピーしたもの、つまり「謄本（とうほん）」にあたります。昔は、この登記簿謄本が不動産の権利関係を証明する主要な書類でした。しかし、時代とともに情報管理の方法が変わり、現在ではコンピューターシステムで登記情報が管理されています。
登記簿謄本は、主に以下の情報を含んでいました。
- 表題部：建物の大きさや構造、土地の地目や面積など
- 権利部（甲区）：所有権に関する情報
- 権利部（乙区）：抵当権などの権利に関する情報
登記簿謄本は、不動産の権利関係を証明するための「紙の記録」 だったということを覚えておきましょう。もし、古い不動産登記に関する資料を見る機会があれば、この登記簿謄本という言葉を目にするかもしれません。
全部事項証明書：現代の不動産情報、これが基本！
では、現在一般的に使われている「全部事項証明書」とは何でしょうか？これは、コンピューター化された登記情報システムから出力される、最新の不動産登記情報を証明する書類です。表題部、権利部（甲区、乙区）の情報はもちろんのこと、過去の履歴情報なども含めて、不動産に関する全ての情報が記載されているのが特徴です。
全部事項証明書には、以下のような項目が記載されています。
- 表題部：土地や建物の物理的な情報
- 権利部（甲区）：所有権の移転、相続などの履歴
- 権利部（乙区）：抵当権、根抵当権などの設定・抹消
- 訴訟等関係事項：差押えなどの裁判に関する情報
全部事項証明書は、不動産取引において「この不動産は、本当に売主のものであるか」「借金のために抵当権が設定されていないか」などを確認するために、非常に重要な役割を果たします。
| 記載内容 | 主な情報 |
|---|---|
| 表題部 | 土地の地目、面積、建物の構造、床面積など |
| 権利部 | 所有者、抵当権設定者、債権額など |
登記簿謄本と全部事項証明書、歴史的変遷
「登記簿謄本」と「全部事項証明書」の違いを理解する上で、歴史的な背景を知ることは大切です。かつては、不動産の権利関係は紙の「登記簿」に手書きで記録されていました。この登記簿を印刷して証明書として発行していたのが「登記簿謄本」です。しかし、情報化社会の進展とともに、登記情報もコンピューターで管理されるようになりました。その結果、コンピューターシステムから出力される証明書が「全部事項証明書」となったのです。
つまり、昔は「登記簿」という紙の記録があり、それをコピーしたものが「登記簿謄本」でした。
- 昔 ：紙の登記簿 → 登記簿謄本（コピー）
- 現在 ：コンピューターシステム → 全部事項証明書（出力）
「登記簿謄本」という言葉は、今でも使われることがありますが、これは古い時代の名残であり、実質的には「全部事項証明書」と同じような情報を示している場合が多いです。
- 登記記録のコンピューター化
- 紙媒体から電子データへ
- 謄本から証明書へ
発行場所と取得方法の違い
登記簿謄本と全部事項証明書では、取得できる場所や方法にも違いがありました。昔は、紙の登記簿謄本を取得するためには、管轄の法務局へ直接出向く必要がありました。しかし、現在では、全部事項証明書は、全国どこの法務局でも、またオンラインでも取得できるようになっています。
取得方法をまとめると、以下のようになります。
- 登記簿謄本（過去） ：管轄法務局で窓口申請
-
全部事項証明書（現在）
：
- 法務局の窓口
- 郵送
- オンライン申請（登記・供託オンライン申請システム）
法務局では、窓口で申請書に必要事項を記入して提出します。手数料は収入印紙で支払うのが一般的です。
| 取得方法 | 手続き |
|---|---|
| 窓口 | 申請書提出、収入印紙購入 |
| オンライン | システム上で申請、電子納付または収入印紙 |
記載内容の網羅性：全部事項証明書がより包括的
「全部事項証明書」という名前からもわかるように、この証明書は、不動産に関する「全部の事項」を網羅しているのが特徴です。一方、登記簿謄本は、コンピューター化される前の記録に基づいているため、最新の変更履歴や一部の情報が簡略化されている場合がありました。
具体的に、全部事項証明書は以下の情報をより詳細に記載しています。
- 建物の滅失履歴
- 表題部の変更履歴
- 過去の所有権移転の履歴
全部事項証明書が、登記簿謄本よりも包括的な情報を提供できるようになったのは、コンピューターシステムによる管理が可能になったからです。
- 過去の登記記録のデジタル化
- 変更履歴の自動記録
- 未了の登記（手続き中の登記）の情報も反映
不動産取引における役割と重要性
登記簿謄本、そして現在の全部事項証明書は、不動産取引において非常に重要な役割を果たします。これらの書類を確認することで、不動産の権利関係を正確に把握し、安全な取引を行うことができるからです。
不動産取引で全部事項証明書が重要視される理由は以下の通りです。
- 所有権の確認 ：登記簿に記載されている所有者が、本当に売却できる権限を持っているかを確認します。
- 権利関係の把握 ：抵当権（住宅ローンなど）、差押え、仮差押えなどの権利が付いていないかを確認し、将来的なトラブルを防ぎます。
- 不動産の物理的状況の確認 ：土地の広さや建物の構造、床面積などを確認します。
不動産取引の流れの中で、全部事項証明書は次のようなタイミングで参照されます。
- 購入希望者が、物件の権利関係を確認する際
- 金融機関が、住宅ローンの担保として不動産を評価する際
- 不動産会社が、物件の情報を整理する際
もし、不動産登記に関する古い資料で「登記簿謄本」という言葉を見つけても、現代の「全部事項証明書」とほぼ同じ意味合いで理解して問題ありません。 不動産取引の安全性を確保するためには、最新の全部事項証明書を確認することが最も重要 です。
まとめ：現代では「全部事項証明書」が基本！
さて、ここまで「登記簿謄本」と「全部事項証明書」の違いについて解説してきましたが、いかがでしたでしょうか？簡単にまとめると、登記簿謄本は昔の紙の記録、全部事項証明書は現在のコンピューター化された記録に基づいた証明書です。現在では、不動産取引においては「全部事項証明書」が標準となっており、物件の権利関係を正確に把握するために不可欠な書類です。この違いを理解しておけば、不動産に関する手続きもスムーズに進められるはずです。ぜひ、今回の内容を参考に、不動産取引への理解を深めてくださいね！